一、提出问题。
杨看中了悠悠地产的一套房，于是与悠悠地产签订了商品房买卖合同，并支付了全部价款。但由于合同签订时涉案房屋尚未办理初始登记，未能将涉案房屋产权转让给杨。
后来，由于需要资金周转，优优房地产以杨购买的房屋等多套房屋为抵押，向银行抵押并办理抵押登记。由于优优房地产到期未能还款，银行向法院起诉优优房地产，并申请查封涉案房屋。
此时，杨某知道自己购买的房屋已被悠悠地产抵押给银行，房屋已被法院查封。杨非常焦虑。他花了半辈子积蓄才买的房子被抵押给银行，被法院查封。
于是杨某找我们进行法律咨询，他该如何维权，才能成功保住他投入半生积蓄的房子?
二、执行异议需要满足的几个法律要求。
杨遇到的这种情况绝不是个案。如果买家购买的房屋开发商是资金实力较差的房地产公司，这种情况也是买家面临的巨大法律风险之一。那么，如果买家遇到这种情况，如何保护自己的权利呢?
从目前的法律法规来看，杨可以采取的救济措施是作为局外人，对涉案房屋提出执行异议，要求不执行涉案房屋，解除涉案房屋的查封;执行异议被法院驳回的，应当提起执行异议诉讼。
可以说，杨的救济路径是明确的。但是，杨的要求是否能够得到法院的支持，需要满足法律规定的条件。这些法律条件主要包括最高法院《关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。
一是在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同。本案中，杨某与悠悠地产签订商品房买卖合同时，涉案房屋未被悠悠地产抵押给银行。
第二，购买的商品房是用于居住的房屋，买受人名下没有其他用于居住的房屋。在这种情况下，涉案房屋的性质是住宅，杨确实用于居住。而且根据杨提供的房产查询信息，除了房子，杨名下没有其他房子。
第三，已支付的价格超过合同约定总价的50%。本案中，杨签订合同后，已向悠悠地产支付了涉案房屋的全部购房款，以转账凭证和悠悠地产出具的收据为证。
因此，上述三项法律条件均符合本案。因此，杨对涉案房屋的权利足以排除银行对涉案房屋的执行。根据法律规定，杨要求不执行涉案房屋，并解除涉案房屋的查封，这是有法律依据的。
三、消费者先保护消费者的生存权和银行抵押权?
在这种情况下，它实际上是消费者生存权和银行抵押权之间的碰撞和对抗。当这两种权利发生碰撞时，法律优先考虑谁?根据现行规定，法律选择优先考虑保护消费者的生存权。
众所周知，最高法院《关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的享有对抗案件外人的担保物权等优先受偿权的，法院不支持案件外人提出的排除执行异议，但法律和司法解释另有规定的除外。
司法解释第29条属于上述法律规定但书中提到的例外。因此，虽然银行对涉案房屋享有抵押权等优先受偿权，但银行无法对抗杨对涉案房屋的生存权。
第四，如果购房者名下有其他不用于居住的房屋，是否存在购房者生存权优先于银行抵押的问题?
说到这里，有一个问题需要澄清。如果在这种情况下，杨名下还有其他房屋，但这些房屋的性质是商业，而不是住宅。那么杨还能主张排除银行根据生存权强制执行涉案房屋吗?
从目前的司法实践来看，问题的答案应该是肯定的。虽然买方名下还有其他房屋，但如果银行不能证明这些房屋是买方居住的，而涉案房屋是买方唯一可以居住的房屋，那么买方也可以根据生存权对抗银行对涉案房屋的执行。
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